Покупката на жилище в строеж има една особеност, която лесно се подценява: решението се взима днес, но голяма част от финансовите последствия идват месеци или дори години по-късно.
При подписването на предварителния договор семейството може да има стабилни доходи, достатъчно спестявания и ясна представа какъв кредит ще му бъде необходим. До момента, в който сградата достигне договорения етап и банката трябва действително да отпусне средствата, обаче могат да се променят доходите, лихвите, изискванията за финансиране и разходите около самия имот.
Затова покупката „на зелено“ не трябва да се планира само според първоначалната вноска.
Трябва да се разгледа целият период от предварителния договор до разрешението за ползване, както и финансовото положение на домакинството след началото на кредита.
В този реален пример ще разгледаме покупка на жилище за собствено ползване в София. Имената на семейството са променени, но параметрите на сделката, бюджетът и разгледаните сценарии са запазени.
Как започва сделката
През април 2025 г. Александър и Мария избират апартамент в строеж в София. Жилището е с площ от 105,32 кв. м, а договорената цена е 1 900 евро на квадратен метър.
Стойността на самия апартамент е: 105,32 кв. м × 1 900 евро = 200 108 евро.
Към жилището е закупено и паркомясто на стойност 22 500 евро. Така общата цена на сделката достига 222 608 евро.
Плащанията са договорени по схема 20/70/10. Първата част се заплаща при подписването на предварителния договор, 70% са дължими при достигането на Акт 14, а последната част - при Акт 16 и разрешението за ползване.
Конкретните плащания по договора са:
| Етап | Сума |
|---|---|
| Предварителен договор | 44 608,00 € |
| Акт 14 | 155 844,50 € |
| Акт 16 | 22 155,50 € |
| Обща цена | 222 608,00 € |
Семейството разполага със собствени средства за първото плащане. Останалите 178 000 евро трябва да бъдат осигурени чрез банково финансиране, структурирано според етапите на строителството.
Това е първата важна особеност на подобна покупка. Семейството се обвързва с цялата цена през април 2025 г., но основният кредит е необходим по-късно, когато сградата достигне Акт 14.
Между двете събития има период, през който купувачите трябва да запазят кредитоспособността си и да продължат да натрупват средства.
Рискът започва преди първата кредитна вноска
Когато човек купува завършено жилище, банковото финансиране обикновено се организира непосредствено около сделката. При покупка в строеж предварителният договор може да бъде подписан значително преди основното усвояване на кредита.
Това създава времево разминаване.
Семейството приема цената и схемата на плащане при едни условия, но банката ще оцени доходите, задлъжнялостта и имота на по-късен етап. Предварителното становище от банка може да даде ориентир, но не гарантира, че след месеци ще бъдат отпуснати точно същата сума и условия.
През този период единият човек може да смени работа, семейният доход да намалее или да възникне ново задължение. Банковата оценка на имота също може да се различава от договорената покупна цена.
Ако одобреният кредит е по-нисък от необходимото, разликата трябва да бъде осигурена със собствени средства. Инвеститорът очаква договореното плащане независимо каква сума е готова да финансира банката.
Това е причината резервният план да бъде изготвен още при предварителния договор, а не непосредствено преди Акт 14.
В статията „Какви видове кредити има и защо не всички дългове са еднакви“ разглеждам различията между основните форми на дълг. При ипотечното финансиране срокът и цената обикновено са по-благоприятни от тези при потребителски кредит, но размерът на ангажимента и зависимостта от обезпечения имот са значително по-големи.
Как изглежда бюджетът преди кредита
Общият нетен месечен доход на семейството е 3 810 евро. Александър получава 2 660 евро, а Мария - 1 150 евро.
Редовните разходи на домакинството са приблизително 1 900 евро месечно. Семейството отделя още 600 евро за инвестиции и предвижда 110 евро за непредвидени плащания и малки отклонения от бюджета.
След тези суми остават 1 200 евро свободен ресурс преди началото на ипотечния кредит.
На годишна база това са 14 400 евро.
Тези средства не трябва автоматично да се възприемат като изцяло свободни пари. В периода на строителството предстоят разходи по сделката, възможно довършване, обзавеждане, преместване и други плащания около новото жилище.
Въпреки това наличието на положителен месечен остатък е важен знак. Семейството не разчита само на вече натрупаните спестявания, а продължава да създава нов финансов ресурс между отделните етапи на покупката.
Таблицата е изградена по реален случай. Имената на членовете на семейството са променени, но параметрите на сделката, финансовата логика и разгледаните сценарии са запазени. Данните представят състоянието към 10 юли 2026 г.
Какво показва финансовата таблица
При достигането на Акт 14 семейството трябва да осигури 155 844,50 евро. За тази сума е използван ипотечен кредит със срок от 30 години.
Договорената лихва по кредита е 2,13%.
Самата лихва обаче не показва пълната цена на финансирането. Когато бъдат включени всички разходи по кредита, съпътстващите такси и застраховките, годишният процент на разходите достига 2,81%.
Това разграничение е важно.
Лихвата показва цената, начислявана върху използваната главница според договора. ГПР има за цел да представи по-широко общия разход по финансирането, защото включва и други плащания, свързани с кредита.
В конкретния случай текущата обща месечна тежест е 650,12 евро.
Ако семейството гледаше единствено лихвата от 2,13%, би получило непълна представа за реалната цена. Затова при планирането са включени и задължителните застраховки и съпътстващите разходи.
Текущата вноска не е цялата бъдеща картина
Таблицата представя положението след усвояването на основната сума при Акт 14.
Последните 22 155,50 евро са дължими при Акт 16. Ако и те бъдат финансирани чрез допълнителен транш от същия кредит, окончателната вноска ще бъде преизчислена от банката.
Точният ѝ размер ще зависи от момента на усвояването, оставащия срок, приложимата тогава лихва и разходите по кредита.
Следователно сегашната вноска от 650,12 евро не трябва автоматично да се приема като окончателна за целия период. Тя е текущата тежест след основното усвояване.
Това е важен детайл при кредитите на траншове. Човек може да започне да обслужва първата част и да остане с впечатлението, че вече познава окончателния си бюджет. Последващото усвояване обаче увеличава използваната главница и обикновено променя вноската.
Затова окончателният стрес тест трябва да бъде повторен при Акт 16 с пълния размер на кредита.
Как изглежда базовият сценарий
При текущата месечна тежест от 650,12 евро бюджетът изглежда така:
От общия доход от 3 810 евро се покриват 1 900 евро редовни разходи, 600 евро инвестиции, 110 евро за непредвидени плащания и 650,12 евро по кредита.
След всичко това остават 549,88 евро месечно.
На годишна база това са приблизително 6 598,56 евро.
Този остатък е по-полезен показател от самото отношение между вноската и дохода. Ипотечната тежест представлява около 17% от общия нетен доход, което изглежда поносимо. Но по-важното е, че след кредита семейството не остава на нула и не е принудено незабавно да спре инвестициите си.
Свободният остатък дава възможност да се продължи натрупването на резерв, да се подготвят средствата за обзавеждане или да се покрият по-високи разходи след преместването.
Това не означава, че всички 549,88 евро трябва да бъдат похарчени или инвестирани. Докато жилището не бъде завършено и окончателната вноска не бъде известна, по-разумно е голяма част от тази сума да остане ликвидна.
Какво става при по-висока цена на кредита
Финансовият план не трябва да работи само при най-благоприятния сценарий.
В таблицата са разгледани няколко варианта, при които общият разход по финансирането се увеличава. Целта не е да се прогнозира точно каква ще бъде бъдещата лихва, а да се провери колко напрежение може да понесе бюджетът.
При общ разход от 3,50% месечната вноска се повишава до приблизително 699,34 евро. Свободният остатък намалява до 500,66 евро.
При 4% вноската достига 743,52 евро, а остатъкът след нея е 456,48 евро.
При 4,50% остават 410,89 евро месечно.
При 5% вноската нараства до 836,04 евро, а свободният остатък намалява до 363,96 евро.
Дори при най-тежкия разгледан сценарий текущият бюджет остава положителен. Това е добър знак, но не означава, че промяната е без значение.
Разликата между базовия сценарий и варианта с 5% е приблизително 186 евро месечно, или над 2 200 евро годишно. Тези пари трябва да бъдат взети от бъдещите спестявания, инвестициите, обзавеждането или друга семейна цел.
Стрес тестът показва не само дали вноската може да бъде платена, а какво трябва да бъде пожертвано, за да продължи нейното обслужване.
Какво става при загуба на единия доход
Лихвата не е единственият риск.
При семейство с два дохода е важно да се провери какво би се случило, ако единият временно изчезне.
Ако домакинството остане само с дохода на Александър от 2 660 евро, текущите разходи от 1 900 евро, буферът от 110 евро и кредитната тежест от 650,12 евро почти изчерпват цялата сума.
Остатъкът е практически нулев.
За да запази бюджета балансиран, семейството трябва временно да спре инвестиционната вноска от 600 евро. Това показва, че инвестирането в настоящия план има и втора функция - представлява разход, който може да бъде намален при труден период, без да се стигне веднага до просрочие.
Тази гъвкавост е полезна, но не замества фонда за сигурност.
Ако загубата на доход продължи, ще се появят и други непредвидени разходи. Освен това инвестирането не може да бъде спирано безкрайно, без да се отрази на дългосрочните цели.
Сценарият е значително по-тежък, ако домакинството остане само с по-ниския доход. Тогава редовните разходи и ипотеката не могат да бъдат покрити без използване на резерв или сериозна промяна в начина на живот.
Следователно устойчивостта на покупката зависи не само от размера на общия доход, а и от това колко време резервът може да замества липсващата част.
Наличните средства трябва да имат различни роли
След вече направените плащания семейството разполага с допълнителни налични средства. Част от тях са лични спестявания, а друга част е предоставена от близки.
Същественото не е само общото число.
Важно е всяка сума да има предварително определена роля.
Една част трябва да остане като фонд за сигурност. Друга може да бъде предвидена за плащания около Акт 16, нотариални и банкови разходи, довършване или обзавеждане. Ако средствата бъдат разглеждани едновременно като резерв, бюджет за мебели и бъдещо собствено участие, финансовата защита ще изглежда по-голяма, отколкото е в действителност.
Едни и същи пари не могат да покриват три различни риска едновременно.
Това е честа слабост при планирането на имот. Семейството разполага със значителна сума по сметка и я приема като общ буфер. Когато дойдат реалните плащания за кухня, настилки, осветление, уреди и преместване, резервът постепенно изчезва.
Затова още преди Акт 16 средствата трябва да бъдат разделени поне мисловно на неприкосновен фонд за сигурност и бюджет за завършване на жилището.
Разходите не приключват с покупната цена
Обявената цена на имота е само началната рамка.
Около придобиването могат да се появят банкови такси, оценка на обезпечението, застраховки, нотариални разходи, местен данък и други плащания според конкретната сделка.
След това започва подготовката на жилището за използване.
Когато апартаментът се предава на шпакловка и замазка или в друг незавършен вид, разходът за довършване може да бъде значителен. Към строителните работи се добавят кухня, санитарно оборудване, осветление, климатизация или отопление, мебели и електроуреди.
Тези разходи не са част от цената на квадратен метър, но са част от реалната цена на нанасянето.
Има и времеви риск. Ако семейството живее под наем, може за определен период да плаща едновременно наем, ипотечна вноска и разходи за довършване. Ако настоящото жилище е собствено, може да има други разходи по продажба, преместване или временно поддържане на два имота.
Добрата сметка не приключва при нотариалното прехвърляне. Тя приключва, когато семейството може реално да използва новия дом, без да е унищожило резерва си.
Забавянето на строителството също е финансов риск
Забавянето не означава само по-късно нанасяне.
То може да удължи плащането на наем, да отложи продажбата на друго жилище и да промени момента, в който ще бъдат необходими отделните суми. Може също да измести усвояването на кредита към период с различни банкови условия.
Понякога забавянето дава повече време за натрупване на средства. В други случаи обаче създава двойни разходи и несигурност.
Затова финансовият план не трябва да разчита на една точна дата.
По-разумно е да се разгледа какво ще стане, ако ключовият етап се забави с шест или дванадесет месеца. Ако подобно отклонение веднага създава недостиг, покупката е прекалено зависима от строителния график.
Банковата оценка може да промени необходимото собствено участие
Цената, договорена с инвеститора, и стойността, приета от банката, не са задължително едно и също число.
При отпускането на кредит банката оценява както кредитополучателите, така и обезпечението. Ако приетата стойност на имота е по-ниска от покупната цена, банката може да не финансира цялата очаквана сума.
Тогава семейството трябва да осигури допълнително собствено участие.
Този риск е особено важен, когато купувачът разполага точно с първоначално необходимите 20% и няма допълнителна ликвидност. Дори малка разлика в оценката може да създаде значителен недостиг.
Затова наличните средства след първото плащане не трябва веднага да бъдат насочени изцяло към инвестиции или обзавеждане.
До окончателното одобрение и усвояване на кредита част от тях трябва да останат като защита срещу разлика във финансирането.
Инвестициите трябва да останат гъвкава, а не задължителна цел
В разглеждания бюджет семейството продължава да инвестира 600 евро месечно.
Това е положителен знак. Покупката на жилището не измества автоматично всяка дългосрочна цел.
Но инвестиционната сума не трябва да бъде защитавана на всяка цена, ако резервът е недостатъчен или наближава голямо плащане по имота.
В периода между Акт 14 и Акт 16 ликвидността има особена стойност. Възможно е да е по-разумно част от новите средства временно да се задържат в достъпна форма, вместо да бъдат инвестирани с дълъг хоризонт.
След като окончателната кредитна вноска стане ясна, необходимите ремонти бъдат оценени и резервът остане непокътнат, инвестиционният план може да бъде възстановен или увеличен.
В статията „Как да подредим приоритетите: дълг, резерв или инвестиции“ разглеждам защо трите цели не трябва винаги да получават еднаква част от свободния доход. При покупка на имот в строеж приоритетът може временно да се премести към ликвидността, без това да означава отказ от дългосрочно инвестиране.
Кога тази покупка изглежда управляема
В разглеждания пример семейството има няколко силни страни.
Първоначалното плащане не се финансира с потребителски кредит. Преди ипотеката бюджетът има свободен ресурс от 1 200 евро месечно. След текущата кредитна тежест остават близо 550 евро, без да бъдат спрени инвестициите. Системата остава положителна и при по-висока цена на кредита.
Има и гъвкав разход от 600 евро, който може временно да бъде намален при загуба на доход.
Това не прави покупката безрискова. Семейството все още трябва да осигури последното плащане, да завърши жилището и да запази резерв след нанасянето. Окончателната вноска след Акт 16 също трябва да бъде изчислена отново.
Решението изглежда управлямо не защото банката е отпуснала кредита, а защото бюджетът има повече от една линия на защита.
Има текущ остатък, налични средства, възможност за временно намаляване на инвестициите и положителен резултат при разгледаните лихвени сценарии.
В статията „Кога кредитът работи за нас и кога започва да работи срещу нас“ разглеждам по-широко тази разлика. Кредитът е полезен, когато позволява постигането на важна цел, без да превръща всяко следващо решение в зависимост от една месечна вноска.
Какво не трябва да прави семейството след отпускането на кредита
Положителният стрес тест не е разрешение свободният остатък веднага да бъде изразходван.
След получаването на кредита не е разумно да се поема нов потребителски заем за обзавеждане, преди да е известна пълната цена на довършването. Не трябва и да се приема, че настоящата вноска ще остане непроменена след последния транш.
Друга грешка би била всички налични средства да бъдат използвани за по-висок стандарт на обзавеждане, докато резервът остане само формално число в таблицата.
Първите месеци след нанасянето почти винаги носят разходи, които не са били предвидени напълно. По-сигурно е част от бюджета да остане неизползвана, отколкото всяка стая да бъде завършена веднага с цената на нов дълг.
Каква е истинската цена на сигурността
Понякога по-консервативното планиране изглежда като пропусната възможност.
Семейството може да инвестира по-малко за определен период, да избере поетапно обзавеждане или да задържи по-голяма сума в брой. Тези решения вероятно няма да носят максимална доходност.
Но тяхната роля е друга.
Те намаляват вероятността при забавяне, по-висока вноска или временен спад на дохода да бъде използван скъп потребителски кредит. Осигуряват и повече свобода при професионална или семейна промяна.
Ликвидността около голяма имотна сделка не е бездействащ капитал. Тя е защита на вече взетото решение.
Заключение
Покупката на жилище на зелено не започва с избора на банка и не приключва с подписването на предварителния договор.
Тя е процес, в който цената, строителните етапи, кредитът, доходите, резервът и бъдещите разходи трябва да бъдат свързани в един план.
В разглеждания случай семейството не оценява покупката само според това дали може да плати вноска от 650,12 евро. То проверява какво остава след нея, как бюджетът реагира при по-висока цена на кредита, какво ще стане при загуба на единия доход и колко средства трябва да останат налични до окончателното завършване на жилището.
Точно това е разликата между покупка на имот и имотно планиране.
При покупката виждаме цената и месечната вноска.
При планирането виждаме целия период, възможните отклонения и решенията, които ще трябва да вземем, ако реалността се различава от първоначалния сценарий.
Ако планирате покупка на жилище и не сте сигурни как кредитът ще се отрази върху бюджета, резерва и останалите ви цели, може да разгледате услугата ми „Финансова диагностика“. В нея оценяваме не само максималната възможна вноска, а цялата финансова картина преди и след сделката.
През есента предстои и онлайн работилницата „Подреди личните си финанси“, в която ще работим практически върху бюджета, резервите, кредитите и големите финансови цели. За включване в списъка с чакащи ми пишете на имейл contact@gyoladzhiev.bg с тема „Работилница“.
Важно уточнение: Настоящата статия има информативен и образователен характер. Представеният пример не представлява индивидуален финансов, кредитен, инвестиционен, правен или данъчен съвет и не е препоръка за покупка на конкретен имот или поемане на конкретен кредит.
Параметрите по банковото финансиране, оценката на имота, разходите по сделката, застраховките, условията за усвояване и възможностите за промяна на лихвата зависят от конкретния договор, кредитор и финансова ситуация. Преди сделка документите и условията следва да бъдат проверени от подходящи правни, кредитни и данъчни специалисти.
Свързани статии:
- Какви видове кредити има и защо не всички дългове са еднакви
- Как да подредим приоритетите: дълг, резерв или инвестиции
- Кога кредитът работи за нас и кога започва да работи срещу нас
Бисер Гьоладжиев е независим личен финансов консултант и създател на проекта gyoladzhiev.bg. Помага на хората да подредят личните си финанси, да изградят ясна финансова стратегия и да взимат по-уверени решения за бъдещето си.